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今年长沙楼市上半场，公寓组团大跳水。

上半年，长沙公寓平均售价比普通住宅低438元/㎡，价格下行走势明显。

多个第三方机构还预测，后期公寓价格仍有一定的下调空间。

“库存维持高位”“组团降价”“价格大跳水”，这是今年长沙楼市上半场，公寓产品最为明显的特征。

3月，新力铂园推出6888元/㎡的特价公寓，楼盘最终公布的销售数据为：3天热销430套。

这一操作，拉开了公寓市场“以价换量”的序幕。紧随其后，部分房企的公寓项目也开启了“打折促销”模式。

现状

价格下行走势明显，市场供过于求

来自湖南世联行的一组数据显示：今年上半年，长沙市内五区的公寓与普宅月度成交均价，出现了三年多以来首次“倒挂”——公寓平均售价比普通住宅低438元/㎡，价格下行走势明显。在多个项目优惠促销之下，上半年长沙公寓成交量同比大涨，但仍处于供过于求的状态。

湖南中原研究院的数据显示，上半年，长沙内五区公寓成交72.6万平方米，同比上涨61%。但因长期高位供应，长沙公寓库存已经达到461.78万平方米，去化周期46.8个月，接近4年。

竞争红海之下，势必以价换量。来自0731房产研究院的一组数据显示，上半年公寓市场价格仍处于下行趋势：从内五区公寓成交单价来看，8000元/㎡至10000元/㎡的公寓占比最高，达36.88%，8000元/㎡以下的公寓占比较去年增加，15000元/㎡的公寓占比降至10%以下。

趋势

或降价走量，或产品突围

明显供过于求，库存高企也将公寓市场推向两极：或降价走量，或产品突围。

降价走量已在“组团降价”“打折促销”中得到印证，产品创新突围也正在进行之中：高端豪宅大平层开始出现。例如，运达中央广场引爆了长沙商业大平层市场。短短十几天成交额逾12亿元，6000万元/套被瞬间秒光，引发了现象级抢购。

高端改善需求的释放，加之禁墅令和“双限政策”之下，长沙大面积高住宅可选择性少，高端住宅受限，因此，商业大平层成为品质改善突破口。

据中原研究院数据，截至目前，市场仅7个商业大平层项目在售，多沿湘江两岸分布;除万象公园毛坯出售外其他精装均价2.5万元至6万元之间。

未来

后期公寓价格仍有一定的下调空间

高位供应、竞争红海，特别是组团跳水的现象，整个市场都在谨慎观望。多个第三方机构预测，后期公寓价格仍有一定的下调空间。

与此同时，我们也需要注意到，长沙公寓存在降价的空间。这一逻辑的起始，是因为住宅限购，没了房票，闲钱进入了不限购、不限贷的公寓市场。溢出性投资需求曾使长沙公寓一度热销，大量需求的涌入进而推高了价格。

湖南中原研究院的数据显示，2017年至2019年商务公寓的价格攀升，住宅限价，公寓和住宅性价比扩大明显。2020年市场开始理性化，价格明显回落，至2021年价值降至1.0以下。

这个趋势，可以被看作是公寓市场价格回归理性的信号。

有业内资深专家称：“随着供应量的增加和市场慢慢回归理性，长沙公寓的价格回到了一个合理且本身商品应该具备的价格。”(记者罗雅琪实习生曾澜)