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2000年我国的房价在2000元左右，2020年已经突破万元。房价上涨之后地价也要跟着涨。更重要的是，高房价带来高房租，房贷和房租给老百姓增加了负债压力，居民的消费能力被高房价削弱，而实体经济正是需要居民的消费能力来支撑。

在这种情况下实体经济更加需要支持，2020年我国遭遇到了特殊事件，银行为了支持实体经济的发展，以优惠利率给实体行业贷款，不少经营贷款利息甚至要低于房贷利率。

根据央行公布的数据，2020年末，银行本外币住户经营性贷款余额13.62万亿元，同比增长20%，全年增加2.27万亿元。

经营贷款余额上升，如果都能够进入到实体行业当然是好的。但是在增加的2.27万亿元经营贷中，不少经营贷悄然流入楼市。

2021年年初，北上广深等一线城市开启楼市调控，包括对经营贷等违规进入楼市的行为强化监管。

北上广严控经营贷违规进入楼市，压楼市虚火

首先是1月21号上海发布沪十条，严防信用贷、消费贷、经营贷违规进入楼市。

1月30号，北京银保监局提出，要求银行严查2020年下半年以来，新发放的经营贷是否合规。2月1号，北京市房地产协会组织中介签署承诺书，其中内容就包括，不得协助客户参与经营贷等违法行动。

2月8号，深圳发布二手房成交参考价。相比市场价，二手房成交参考价大多打折了。而用于贷款抵押的房产也属于二手房的范围，如果银行普遍采用二手房指导价执行，那么经营贷的贷款实际额度会比以前有所下降。

2月9号，广东银保监局查处了多家银行涉嫌违规的行为，其中就包括经营贷、消费贷违规进入楼市。

根据不完全统计，2021年以来各地发布房地产调控政策超过60次。调控方式上，从一线城市到包括杭州、合肥等多个热点城市，除了从限购、限售等方面施压之外，对经营贷违规进入楼市、假离婚的现象也开展围追堵截，还强调金融审慎管理，表现出和以往不同的精准调控态度。

今年初的楼市升温，离不开资金和消费者预期的驱动。货币宽松之下资金进入楼市，一线城市的房产更多承载了资金避险的需求，在潜在购房者需求释放的情况下，房价更容易反弹。

市场升温加快了购房者入市的节奏，也让一些企业主钻了政策的空子，先全款买房，再用经营贷的方式缓解资金压力，进而导致市场供需矛盾加剧，价格涨幅过大。

根据统计局数据，2021年1月，二手房方面，深圳价格涨幅居70城首位，同比涨幅达到15.3%，广州、上海分别同比涨幅8.7%，7.6%。

如果大部分人都买得起房，房价上涨是可以的，房地产业要繁荣也是可以的，但是要与其他行业一起繁荣，百花齐放才是春。一花独放、百花凋谢，这是不健康的市场。

房价涨幅如此之高，那么收入涨幅怎么样呢?

2020年，我国城镇居民人均可支配收入43834元，同比增长3.5%。

和大城市的房价涨幅相比，收入的涨幅可以说是缓慢了，这样的结果直接导致的就是房价收入比继续扩大。2020年深圳、三亚、上海、厦门这些城市的房价收入比已经超过20了，远远超过国际上房价收入比3~6的合理区间，如果房价继续涨下去，只会让越来越多的人买不起房。

高房价制约了老百姓的消费，更制约了年轻一代的创新动力，如果炒房成为他们唯一的赚钱来源，赚到的钱就算“拐个弯”也要进入楼市，那些小微企业会认为炒房比办企业效益好，实体经济就会萎缩，平民百姓的财富收入也会被稀释，这种模式对国家未来的经济可持续发展也将产生深远的影响。

原央行副行长吴晓灵曾说，股、债、汇、房是国家金融命脉，其中最薄弱的是房地产。在泡沫中狂欢的日子不多了，要做好潮水退却的准备。

除了房价收入比是衡量房地产泡沫的重要指标之外，租售比、供需情况也是很重要的指标，国际通行的房屋租售比指标是1比200~1比300之间。根据诸葛找房公布的数据，2020年全国重点50城中，50个大中城市的平均租售比是1比611，大部分城市的房子很难以租养贷。

以三亚1比864的租售比为例，如果一个小区房价3万元一平，出租出去后，每平方的租金只有34.72元。一套100平方的房子，每个月收租3472元。如果买下来、首付三成、利率5.88%、贷款30年，每个月要还房贷12429元。这种房价情况下，即使出租30年也收不回购房成本。

虽然不少城市的租售比已经偏离了正常区间，但在这么多年房价整体上涨的趋势下，开发商觉得房子盖了就能赚钱、不愁卖，不少买房人也觉得房子还能涨价，所以不少人还是对买房孜孜以求。

殊不知房子已经供过于求了，央行数据显示，96%的城镇家庭有房，户均1.5套。我国城镇居民人均住房面积达到39平方米。

根据易居研究院发布的《2020年百城住宅库存报告》显示，2020年百城新建商品住宅供应量58213万平方米，成交量54585万平方米，呈现供大于求的态势。从2018年到2020年，二线城市和三线城市呈现明显的库存走高态势，去化压力增加。

房价严重虚高，缺乏人口和产业支撑的地方，房价泡沫早晚有一天会破灭。

如果房价涨幅偏离了正常区间，房价上涨幅度继续快于收入上涨幅度，会让后来的购房者房贷压力越来越大，债务压力之下拿不出更多的钱去消费，还会冲击一些做实业者“勤劳致富”的价值观。

和以往限购、限贷等措施相比，如今严查经营贷违规进入楼市，调控方式越来越全面，越来越精准，表现出坚决打击违规资金进入房地产的态度，该严惩的严惩。