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买了商品房，你会仔细量下层高吗？可能很多业主会忽略这个细节。江苏南通的孙女士是个细心人，购房合同上约定的层高是2.95米，交房时她却发现只有2.9米，这5厘米的“缩水”怎么算？孙女士打起了官司，一审法院判决开发商返还孙女士7万多元。

近日，江苏省南通市中级人民法院二审维持了一审的判决，要求开发商按误差比例，退还包括孙女士在内的61户购房人共计647万多元。法院为什么这么判？此案体现了怎样的审判理念？法院对开发商有何建议？一审法院法官进行了回应。

“商品房建设应符合合同约定

(相关资料图)

符合国家标准不等于符合约定”

2018年3月，江苏南通的孙女士与某开发商签订了《商品房买卖合同（预售）》，其中明确约定房屋层高为2.95米。

△孙女士的购房合同中显示房屋层高为2.95米

2020年1月，在交房验收过程中，孙女士发现房屋实际层高为2.9米，比合同约定缩水5厘米，误差比例约为1.695%。经申请政府信息公开，南通市住房和城乡建设局依法作出《政府信息公开申请答复书》，涉事房屋层高确为2.9米。孙女士据此提起诉讼，主张参照商品房面积差异处理方式，请求法院判令开发商返还层高误差对应比例的购房款7万多元。

南通市崇川区人民法院建设工程和房地产审判庭法官助理吴帅对此表示：“房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范，同时商品房的建设应符合开发企业与购房人订立的买卖合同的约定。由于法律并未对层高缩水问题作出明确规定，合同中一般也未约定损失赔偿的数额或者计算方法，如何评价违约责任并以此确定损失赔偿额成为实务中亟待解决的问题。”

案件审理过程中，开发商认为案涉房屋层高2.9米，符合并超出了法定标准，合同记载的2.95米仅为笔误，房屋层高应以政府规划、建设部门审批和房屋现状为准。

而法院认为，鉴于房地产开发项目需经竣工验收合格后方可交付使用，开发商所售房屋层高一般均符合国家强制性标准，符合标准不等于符合双方合同约定。“案涉房屋实际层高虽符合相关住宅设计规范，但低于合同约定层高，属于履行合同义务不符合约定，开发商应承担违约责任。”吴帅称。

法官：层高“缩水”导致房屋价值减少

如无法补救，业主有权索赔

尽管开发商强调，层高低5厘米不影响孙女士对房屋的使用，没有给她造成损失。但法院从多个角度分析了损失的存在。“商品房买受人的合同目的是基于对所购房屋整体空间的利用，实际层高的减少致使房屋可使用空间相应减少。”吴帅表示，“同时层高‘缩水’将直接导致房屋成本价值减少，开发商得以降低成本并由此获益；再者，层高‘缩水’也在一定程度上降低了房屋再交易的市场价值，该预期利益损失理应由违约方承担。”

房屋建好了，层高改不了了，这个损失责任该如何承担？

吴帅告诉总台记者：“依据民法典规定，开发商应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因房屋层高已无法改变，客观上不能采取补救措施，所以买受人有权要求开发商赔偿损失。”

法院判决开发商按照层高误差比例1.695%退还孙女士房屋差价70556.05元。这楼栋61户业主涉及层高问题提起诉讼，法院均参照孙女士一案作出判决。61户业主的赔偿金额共计6472835.62元，目前开发商已全部主动履行完毕。

对此，吴帅表示，如今我们已经进入民法典时代，司法审判、生活实践都要维护公平、平等及契约精神。“此案中，虽然案涉房屋层高符合国家标准，但与约定不符，违反约定就要承担相应的法律责任。”

法官提示开发商企业，把握机遇的同时，精心打造经得起时间检验的精品工程。“履行社会责任、切实保障消费者合法权益，只有诚信守约，才能行稳致远。”